부동산 중개 실무에서 자주 두드리는 계산기를 묶었어요. 계약 조건을 바꿔가며 비용을 비교하고 결과를 그대로 설명하는 데 쓰세요.
매물을 보여 준 다음 손님이 반드시 묻는 건 «그래서 다 해서 얼마 드나» 예요. 그 답은 매매가 하나로 끝나지 않아요. 중개보수 · 취득세 · 대출 상환액 · 그 뒤의 생활비 네 축을 같이 말해 줘야 계약까지 가요.
순서는 이게 편해요. 먼저 매매가로 취득세를 잡고, 중개보수 상한을 계산하고, 자기자본을 뺀 나머지를 대출로 돌려 월 상환액을 보고, 마지막으로 그 상환액이 은퇴 준비를 얼마나 밀어내는지 이야기해요.
이 네 가지를 손님 앞에서 즉석으로 계산해 보이는 것 자체가 신뢰를 만들어요. 반대로 «세금은 나중에 알아보세요» 로 넘기면 손님은 그 숫자를 다른 데서 듣고 오고, 대개 그때는 계약이 흔들린 뒤예요.
중개보수는 거래금액 구간별로 요율과 한도액이 정해져 있고, 그건 받을 수 있는 최대치예요. 실제 금액은 그 안에서 협의해서 정해요. 이걸 정가처럼 안내하면 나중에 분쟁의 씨앗이 돼요.
매매·전세·월세가 각각 계산식이 달라요. 특히 월세는 보증금에 월차임의 100배를 더한 금액을 거래금액으로 보되, 그 합이 5천만 원 미만이면 70배로 다시 계산해요. 이 «100배와 70배» 전환을 놓치는 실수가 흔해요.
부가가치세는 별도예요. 중개인이 일반과세자면 보수에 부가세가 붙고, 간이과세자면 취급이 달라요. 손님에게 총액을 말할 땐 부가세 포함 여부를 반드시 붙여서 말하세요.
취득세는 세 덩어리로 나가요 — 취득세 본세, 지방교육세, 그리고 전용면적 85㎡ 초과일 때 붙는 농어촌특별세예요. 본세만 계산하면 실제 납부액보다 늘 적게 나와요.
세율은 취득가액 구간, 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 갈려요. 같은 6억 원짜리 집이라도 첫 집이냐 두 번째 집이냐에 따라 납부액이 몇 배로 벌어질 수 있어요. 손님의 보유 주택 수를 먼저 확인하고 계산에 들어가세요.
생애최초 감면, 신혼부부·다자녀 감면처럼 조건부 감면이 여럿 있어요. 계산기는 표준 세율로 잡으니, 감면 대상 같으면 «감면 신청 시 줄어들 수 있다» 는 점을 함께 안내하고 확정 금액은 관할 시·군·구에 확인하게 하세요.
납부 시점도 알려 주세요. 잔금일 이후 정해진 기한 안에 신고·납부해야 하고, 여기서 늦으면 가산세가 붙어요.
손님이 «2억은 나오겠죠?» 라고 물을 때, 대출 가능액을 먼저 말하는 것보다 월 얼마를 감당할 수 있는지 먼저 묻는 쪽이 정확해요. 감당 가능한 월 상환액에서 거꾸로 원금을 잡으면 무리한 계약을 미리 걸러 낼 수 있어요.
상환 방식에 따라 초기 부담이 크게 달라요. 원리금균등은 매달 같은 금액이라 예산 짜기가 쉽고, 원금균등은 초반이 무겁지만 총이자가 적어요. 만기일시는 매달은 이자만 내니 가볍지만 만기에 원금이 통째로 남아요. 셋을 나란히 보여 주면 손님이 스스로 고를 수 있어요.
금리 민감도도 같이 보여 주세요. 변동금리 상품이면 금리가 1%p 오를 때 월 상환액이 얼마나 오르는지를 미리 계산해 두는 게 좋아요. 상환 기간이 길수록 금리 변화의 영향이 커져요.
주택 구입은 대부분 가계에서 가장 큰 지출이라, 30년 상환을 택하면 은퇴 준비 기간과 그대로 겹쳐요. 월 상환액이 커질수록 매달 은퇴 자금에 넣을 수 있는 금액이 줄어요.
은퇴 자금 계산기로 «지금 매달 X 만 원을 넣으면 은퇴 시점에 얼마가 되는지» 를 같이 보여 주면, 손님이 예산을 스스로 조정해요. 이건 대출을 줄이라는 설득이 아니라 선택지를 숫자로 보여 주는 것이에요.
이 대화를 한 손님은 계약 후 후회가 적어요. 중개인 입장에서도 무리한 계약보다 재계약·소개로 이어질 가능성이 커요.
여기 숫자는 표준 요율·표준 세율 기준의 참고값이에요. 지자체 조례에 따른 차이, 감면·중과 특례, 개별 은행의 심사 기준은 반영하지 않아요.
최종 확인은 세금은 관할 시·군·구청과 세무 전문가, 대출은 실행 은행이에요. 손님에게 안내할 때 «확정 금액» 이라고 말하지 마세요.
중개보수 상한은 법령·조례가 바뀌면 함께 바뀌어요. 개정 시점 전후의 거래는 어느 기준이 적용되는지 확인하세요.