집을 사고팔거나 빌릴 때 드는 비용을 계산하는 도구를 모았어요. 중개보수 상한, 취득세, 대출 상환액을 계약 전에 확인할 수 있어요.
부동산 거래에서 예산을 깨는 건 매매가가 아니라 매매가 위에 얹히는 돈이에요. 중개보수, 취득세와 지방교육세·농어촌특별세, 법무사 보수와 등기 관련 비용, 그리고 대출을 낀다면 매달 나가는 원리금이에요. 이 묶음은 그중 계산으로 미리 알 수 있는 항목을 다뤄요.
순서는 대개 이래요. 먼저 대출 상환액으로 «매달 감당 가능한가» 를 보고, 그다음 취득세로 «계약 시점에 현금이 얼마나 필요한가» 를 보고, 마지막에 중개보수로 «잔금 때 추가로 나갈 돈» 을 확인해요.
공인중개사에게 지급하는 보수는 거래금액 구간별로 상한 요율이 정해져 있고, 그 안에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정해요. 즉 계산기가 알려 주는 값은 «여기까지 받을 수 있다» 는 천장이지 자동으로 확정되는 금액이 아니에요.
매매·교환과 임대차는 요율표가 다르고, 주택이냐 오피스텔이냐 그 외 건물이냐에 따라 또 달라요. 임대차는 보증금과 월세를 하나의 «거래금액» 으로 환산해서 구간을 정하는데, 이 환산 규칙 때문에 월세 조건이 조금만 바뀌어도 구간이 넘어가는 일이 생겨요.
지역 조례로 세부 요율이 갈리는 부분도 있어서, 계약 전에 해당 시·도 기준을 한 번 확인하는 게 좋아요.
주택 취득세는 취득가액만으로 결정되지 않아요. 보유 주택 수, 조정대상지역 여부, 취득 원인(매매·상속·증여), 전용면적이 세율을 바꿔요. 같은 가격의 집이라도 첫 집이냐 세 번째 집이냐에 따라 세액이 몇 배로 벌어질 수 있어요.
본세에 지방교육세가 따라붙고, 전용면적 기준을 넘으면 농어촌특별세가 추가돼요. 계산기가 이 부가세목까지 합산해 주는 이유예요 — 본세만 보고 예산을 잡으면 실제 납부액에서 어긋나요.
감면 제도(생애최초 취득 등)는 요건이 촘촘하고 개정도 잦아서 계산기는 기본 세율 기준으로 계산해요. 감면 대상인지는 관할 지자체 세무과 확인이 최종이에요.
원리금균등은 매달 같은 금액을 갚아 예산 짜기가 편한 대신 초반 납입액의 대부분이 이자예요. 원금균등은 초반 부담이 크지만 원금이 빨리 줄어 총이자가 적어요. 거치 기간을 두면 그동안은 이자만 내고 원금이 그대로 남아, 거치가 끝난 뒤 상환액이 뛰어요.
같은 금리·같은 한도여도 이 선택으로 총이자가 수천만 원 갈릴 수 있어요. 계산기에서 방식만 바꿔 가며 총이자 합계를 비교해 보세요.
변동금리라면 지금 금리로 계산한 값은 시작점일 뿐이에요. 금리를 1~2%p 올려 넣어 보고도 감당 가능한지 확인하는 편이 안전해요.
첫째, 대출 한도와 월 상환액으로 매수 가능 범위를 잡아요. 둘째, 그 가격대의 취득세와 중개보수를 더해 계약금·잔금 시점에 필요한 현금을 계산해요. 셋째, 예상하지 못한 항목(장기수선충당금 정산, 관리비 정산, 이사·인테리어)까지 얹어 여유분을 남겨요.
이 세 단계를 계약서에 서명하기 전에 끝내면, 잔금일에 «생각보다 돈이 부족한» 상황을 대부분 피할 수 있어요.
시세를 감정하지 않고, 특정 매물이나 지역을 추천하지 않아요. 개별 계약의 특약, 승계 조건, 임차인 현황, 근저당 설정 같은 사정도 반영하지 못해요. 세액 감면 요건과 대출 심사 결과는 각각 지자체와 금융기관이 판단해요.
결과는 협상과 예산 편성을 위한 기준선으로 쓰세요. 계약 직전의 최종 확인은 개업공인중개사, 법무사, 관할 세무과의 계산이에요.