Un paquete corto para el trabajo inmobiliario: lo que cuesta un préstamo mes a mes y cómo quedan los números al final del plazo.
Enseñar la vivienda es la parte fácil. Lo que decide la operación es la pregunta siguiente: «¿cuánto me cuesta esto cada mes?» El agente que puede dar esa cifra delante del cliente, en vez de remitirla al banco, cierra más visitas de las que hace.
El orden que funciona es: fijar el precio, restar el dinero disponible, calcular el resto como préstamo y solo entonces hablar de cómo encaja esa cuota en el resto de su vida.
Las herramientas de esta colección que aplican legislación coreana —topes de honorarios e impuesto de adquisición— solo aparecen en la edición coreana del sitio, porque implementan una ley concreta y no una fórmula general. Esta página se centra en los dos cálculos que sirven en cualquier mercado.
Cuando el comprador pregunta «¿me darán 200.000?», la pregunta útil de vuelta es «¿qué cuota mensual puedes pagar sin cambiar tu forma de vivir?» Partiendo de esa cifra se deduce el capital, y las operaciones inasumibles se descartan solas antes de firmar.
Una comprobación habitual es que el gasto de vivienda se quede por debajo de un tercio de los ingresos brutos y que todas las deudas juntas no pasen de un 40%. Los criterios varían según el país, pero la proporción sirve para abrir la conversación.
La cuota no es el coste total de la propiedad. Impuestos, seguro, mantenimiento y gastos de comunidad se suman encima: una cuota que encaja justo, sin margen, en realidad no encaja.
El sistema francés (cuota constante) mantiene el mismo pago todos los meses. Al principio casi todo es interés y la parte de capital va creciendo. Es el más fácil de presupuestar y el más habitual.
La amortización de capital constante devuelve la misma porción de capital cada mes, así que las cuotas empiezan altas y bajan de forma sostenida. Paga menos intereses en total y encaja con quien gana más ahora que dentro de unos años.
El pago único al vencimiento (solo intereses) deja la mensualidad baja pero todo el capital pendiente al final. Es una estructura puente, no un plan de vivienda: solo tiene sentido si ya existe una fuente de devolución con fecha.
Mostrar los tres juntos convence más que recomendar uno. La columna de intereses totales suele explicar la diferencia sin que tú digas nada.
Con tipo variable, recalcula la cuota con uno y dos puntos más antes de que el cliente se comprometa. Cuanto más largo es el plazo, más mueve el tipo la cuota mensual: un préstamo a 30 años está mucho más expuesto que uno a 15.
Alargar el plazo para que la cuota parezca cómoda es la forma más común de sobreendeudarse. Reducir la cuota a la mitad doblando el plazo puede más que doblar los intereses pagados.
Si hay un periodo fijo, anota la fecha en que termina. Un cliente que no sabe decir qué pasa después de esa fecha todavía no ha terminado de decidir.
Una hipoteca suele ser el mayor compromiso de un hogar, y un plazo de 30 años se solapa casi exactamente con los años en que se ahorra para la jubilación. Cada subida de la cuota sale de ahí.
Usar el calculador de jubilación junto al del préstamo convierte esa tensión en dos números en lugar de una sensación. No estás disuadiendo de comprar: estás enseñando la elección.
Los compradores que han tenido esta conversación vuelven. La operación de la que uno se arrepiente es la que nadie calculó.
Las cifras son estimaciones de referencia. No incluyen los criterios de riesgo de cada entidad, las comisiones incorporadas al préstamo, los seguros exigidos ni los impuestos locales.
El límite de financiación lo pone el banco, no una fórmula. Usa estos números como preparación de esa conversación, no como sustituto.
Los impuestos sobre la compra cambian según el país y, a menudo, según la comunidad o el municipio. Cítalos solo desde la administración que los recauda.