Herramientas para los números de una operación inmobiliaria: cuadro de amortización, interés total y los costes previos a la firma.
Lo que rompe el presupuesto de una compra no suele ser el precio del inmueble sino todo lo que se apila encima: los honorarios de intermediación, el impuesto de adquisición y sus recargos, los gastos de notaría y registro y, si hay hipoteca, la cuota mensual. Este grupo cubre las partidas que se pueden conocer de antemano calculándolas.
El orden habitual es: primero la cuota, para saber qué es asumible cada mes; después el impuesto, para saber cuánto efectivo hace falta en la firma; y por último los honorarios, para saber qué sale en la entrega.
La retribución del intermediario está regulada como un porcentaje máximo por tramo de operación y se acuerda dentro de ese límite entre el cliente y la agencia. La cifra que devuelve la calculadora es lo máximo que puede cobrarse, no un importe que se cierre automáticamente.
La compraventa y el arrendamiento usan tablas distintas, y la tabla cambia de nuevo según el tipo de inmueble. En el arrendamiento, la fianza y la renta mensual se convierten en un único valor de operación para elegir el tramo, de modo que un pequeño cambio en la renta puede saltar de tramo.
El impuesto de adquisición no se decide solo por el precio. El número de viviendas que ya posees, la calificación de la zona, la causa de adquisición y la superficie modifican el tipo. Dos precios idénticos pueden generar cuotas que se diferencian varias veces según sea primera vivienda o tercera.
Sobre la cuota principal se añaden recargos, y por encima de cierta superficie puede sumarse otro. Por eso la calculadora los totaliza: presupuestar solo con la cuota principal deja el cálculo corto.
Las bonificaciones tienen requisitos estrictos y se revisan a menudo, así que la herramienta calcula con los tipos generales. Si te corresponde una reducción lo decide la administración competente.
El sistema de cuota constante facilita el presupuesto pero concentra los intereses al principio. El de amortización constante pesa más al inicio y sale más barato en total. Un periodo de carencia paga solo intereses y deja el capital intacto, de modo que la cuota da un salto al terminar.
Con el mismo tipo y el mismo importe, esa elección mueve el interés total de forma notable. Cambia solo el sistema en la calculadora y compara los totales.
Si el tipo es variable, la cifra de hoy es un punto de partida. Repite el cálculo con uno o dos puntos más y comprueba que sigue siendo viable.
Primero, fija el rango de compra con el límite de financiación y la cuota mensual. Segundo, suma impuesto y honorarios a ese precio para obtener el efectivo necesario en la firma y en la entrega. Tercero, añade lo que se olvida — derramas pendientes, liquidación de gastos comunes, mudanza y reforma — y deja margen.
Cerrar esos tres pasos antes de firmar elimina casi todas las sorpresas del día de la entrega.
No tasan un inmueble ni recomiendan un anuncio o una zona. No conocen las cláusulas particulares, las cargas registrales ni la situación de los inquilinos. La procedencia de una bonificación y el resultado del estudio de riesgos los deciden la administración y la entidad financiera.
Usa los resultados como una línea base para negociar y presupuestar. Las cifras vinculantes vienen del intermediario, del notario y de la administración tributaria.