不動産の商談で使う計算をまとめました。返済額を条件ごとに出して、そのまま説明に使えます。
物件を見せた後に必ず来る質問は「毎月いくら払うことになるのか」です。その場で数字を出せるかどうかが、内見から契約に進むかどうかを分けます。
順番はこうすると話が通ります。価格を決め、自己資金を引き、残りを借入として月々の返済額を出し、その返済額がその後の生活にどう効くかまで話します。
なおこのコレクションの韓国法に基づく道具(仲介手数料の上限・取得税)は韓国語版にのみ表示されます。韓国の法令そのものを実装しているためです。このページでは市場をまたいで通じる二つの計算を扱います。
「3,000万円は借りられますか」と聞かれたとき、より役に立つ問い返しは「毎月いくらまでなら生活を変えずに払えますか」です。その額から元金を逆算すれば、無理のある契約は署名の前に落ちます。
目安として、住居費は税込収入のおおよそ三分の一まで、すべての借入返済を合わせて四割までという線がよく使われます。国によって基準は違いますが、会話の入口としては有効です。
返済額が総費用ではない点も伝えてください。固定資産税、保険、修繕、管理費はその上に乗ります。ぴったり収まる返済額は、実際には収まっていません。
元利均等は毎月の支払額が一定です。初期は利息の割合が大きく、元金の割合が徐々に増えます。家計の見通しが立てやすく、既定値として最も多く使われます。
元金均等は毎月同じ額の元金を返すので、初期が重く、後半が軽くなります。総利息は少なく、いまの収入が高く将来下がる見込みの人に向きます。
満期一括(利息のみ)は毎月が軽い代わりに、満期に元金がまるごと残ります。住宅の計画ではなくつなぎの構造で、返済原資と時期がすでに決まっている場合にだけ意味があります。
三つを並べて見せるほうが、一つを勧めるより説得力があります。総利息の欄がたいてい説明の代わりをします。
変動金利なら、契約前に 1%・2% 上がった場合の返済額も出しておきます。返済期間が長いほど金利変動の影響は大きくなります。
返済額を軽く見せるために期間を伸ばすのが、最もよくある無理の作り方です。期間を倍にして毎月を半分にすると、総利息は倍以上になることが珍しくありません。
固定期間がある商品なら、その終了日を必ず確認します。終了後に何が起きるかを言えない状態は、まだ決めきれていない状態です。
返済額が収入に収まっても、それだけで買えるとは限りません。固定資産税、火災保険、管理費と修繕積立金、そして数年に一度の修繕費が上に乗ります。返済額でちょうど埋まる予算は、実際には足りていない予算です。
購入時に一度だけ出ていく費用も忘れられがちです。登記費用、仲介手数料、引っ越し代、家具や家電の買い替えを合わせると、頭金とは別にまとまった現金が要ります。
自己資金を全部頭金に入れてしまうと、入居直後の想定外に対応できなくなります。数か月分の生活費を手元に残す前提で逆算するほうが、結果的に無理のない価格帯に落ち着きます。
住宅ローンは家計で最大の支出であることが多く、30 年返済は老後資金を積む期間とほぼ重なります。毎月の返済が増えた分は、そのまま老後資金から引かれます。
老後資金の計算を並べて見せると、この取り合いが感覚ではなく二つの数字になります。購入をやめさせる話ではなく、選択肢を数字にする話です。
この会話をした客は戻ってきます。後悔が残る取引は、誰も試算しなかった取引です。
ここの数字は参考値です。金融機関ごとの審査基準、借入に上乗せされる諸費用、保険の要件、地域の税は含みません。
借入可能額を決めるのは銀行であって式ではありません。ここの数字はその面談の準備として使ってください。
不動産に関わる税は国や自治体で異なります。金額は徴収する役所の情報から案内してください。