حزمة قصيرة للعمل العقاري: كم يكلف القرض شهرًا بشهر، وكيف تبدو الأرقام في نهاية المدة.
عرض العقار هو الجزء السهل. ما يحسم الصفقة هو السؤال التالي: «كم سيكلفني هذا شهريًا؟» والوسيط الذي يخرج هذا الرقم أمام العميل بدل إحالته إلى المصرف يُتمّ صفقات أكثر من المعاينات نفسها.
الترتيب العملي هو: تثبيت السعر، ثم طرح المبلغ النقدي المتاح، ثم احتساب الباقي كقرض لاستخراج القسط الشهري، وبعد ذلك فقط الحديث عن موقع هذا القسط من بقية حياة العميل.
أدوات هذه المجموعة المبنية على القانون الكوري — سقف أتعاب الوساطة وضريبة الاقتناء — تظهر في النسخة الكورية من الموقع فقط لأنها تنفّذ نص قانون بعينه لا صيغة عامة. وتركّز هذه الصفحة على الحسابين الصالحين في أي سوق.
حين يسأل المشتري «هل يمكنني اقتراض هذا المبلغ؟» يكون السؤال الأنفع في المقابل: «ما القسط الشهري الذي تتحمله دون تغيير نمط حياتك؟» ومن هذا الرقم يُستخرج أصل القرض، فتسقط الصفقات المرهِقة قبل التوقيع.
من المعايير الشائعة أن تبقى تكاليف السكن دون ثلث الدخل الإجمالي تقريبًا، وأن تبقى جميع أقساط الديون معًا دون نحو 40%. تختلف القواعد بين الأسواق، لكن النسبة مدخل جيد للحديث.
والقسط ليس كلفة التملك كاملة؛ فالضرائب والتأمين والصيانة ورسوم الخدمات تُضاف فوقه. القسط الذي «يضبط تمامًا» بلا هامش هو في الحقيقة قسط لا يضبط.
القسط الثابت يبقي المدفوع الشهري واحدًا. في البداية معظمه فائدة، ثم تكبر حصة الأصل تدريجيًا. وهو الأسهل في التخطيط والأكثر شيوعًا.
الأصل الثابت يسدد الحصة نفسها من الأصل كل شهر، فتبدأ الأقساط مرتفعة ثم تنخفض باطراد. مجموع فوائده أقل، ويناسب من دخله مرتفع الآن ويُتوقع أن ينخفض لاحقًا.
السداد عند الاستحقاق (فوائد فقط) يبقي الشهري منخفضًا لكنه يترك الأصل كاملًا في النهاية. إنه بنية عبور لا خطة سكن، ولا يصلح إلا إذا كان مصدر السداد وتاريخه محددين سلفًا.
عرض الطرق الثلاث جنبًا إلى جنب أقنع من ترشيح واحدة؛ فعمود إجمالي الفوائد يشرح الفارق عادةً دون أي كلام إضافي.
في القروض متغيرة الفائدة أعد حساب القسط بزيادة نقطة ونقطتين قبل أن يلتزم العميل. وكلما طالت المدة زاد أثر تغيّر السعر على القسط، فقرض ثلاثين سنة أكثر انكشافًا بكثير من قرض خمس عشرة.
وإطالة المدة لتبدو الأقساط مريحة هي أكثر طرق الإفراط في الاقتراض شيوعًا؛ فتخفيض القسط إلى النصف بمضاعفة المدة قد يضاعف إجمالي الفوائد وأكثر.
وإن كانت هناك فترة ثابتة فسجّل تاريخ انتهائها. والعميل الذي لا يعرف ما الذي يحدث بعد ذلك التاريخ لم يُنهِ قراره بعد.
قرض السكن غالبًا أكبر التزام تعقده الأسرة، ومدة الثلاثين سنة تتداخل تمامًا مع السنوات التي كان يُدَّخر فيها للتقاعد. وكل زيادة في القسط تُقتطع من هناك.
وتشغيل حاسبة التقاعد إلى جانب حاسبة القرض يحوّل هذه المفاضلة إلى رقمين بدل انطباع. أنت لا تثني العميل عن الشراء، بل تُظهر له الخيار.
والمشترون الذين جرت معهم هذه المحادثة يعودون؛ فالصفقة التي يندم عليها المرء هي التي لم يحسبها له أحد.
الأرقام هنا تقديرات استرشادية. ولا تشمل معايير الائتمان لدى كل مصرف، ولا الرسوم المضافة إلى القرض، ولا متطلبات التأمين، ولا الضرائب المحلية.
وحد التمويل يضعه المصرف لا المعادلة؛ فاستخدم هذه الأرقام تحضيرًا لتلك المقابلة لا بديلًا عنها.
وضرائب الشراء تختلف بين الدول وكثيرًا بين المدن، فلا تذكرها إلا نقلًا عن الجهة التي تحصّلها.