أدوات لأرقام صفقة العقار: جدول السداد، وإجمالي الفائدة، والرسوم التي تسبق التوقيع.
ما يكسر ميزانية العقار نادرًا ما يكون السعر المعلن، بل كل ما يتراكم فوقه: عمولة الوساطة، وضريبة الاقتناء وملحقاتها، وتكاليف التوثيق والتسجيل، والقسط الشهري إن كان هناك تمويل. تغطي هذه المجموعة البنود التي يمكن معرفتها مسبقًا بالحساب.
الترتيب المعتاد: أولًا القسط لمعرفة ما يمكن تحمّله شهريًا، ثم ضريبة الاقتناء لمعرفة النقد المطلوب عند التعاقد، ثم العمولة لمعرفة ما يخرج عند الإفراغ.
أجر الوسيط منظَّم بوصفه نسبة قصوى لكل شريحة من قيمة الصفقة، ويُتفق عليه ضمن ذلك السقف بين العميل والمكتب. الرقم الذي تعطيه الحاسبة هو أقصى ما يجوز تقاضيه، لا مبلغًا يُحسم تلقائيًا.
البيع والإيجار يستخدمان جدولين مختلفين، ويتغير الجدول مرة أخرى بحسب نوع العقار. في الإيجار تُحوَّل قيمة التأمين والأجرة الشهرية إلى قيمة صفقة واحدة لاختيار الشريحة، ولهذا قد ينقل تغيير بسيط في الأجرة الصفقة إلى شريحة أخرى.
لا تتحدد ضريبة اقتناء المسكن بالسعر وحده. عدد المساكن التي تملكها، وتصنيف المنطقة، وسبب التملك، والمساحة كلها تحرّك النسبة. سعران متطابقان قد ينتجان مبلغين يتضاعف أحدهما على الآخر بحسب كونه المسكن الأول أو الثالث.
تُضاف على الضريبة الأساسية رسوم ملحقة، وقد يُضاف غيرها فوق حد معين للمساحة. لذلك تجمع الحاسبة الملحقات أيضًا: الاكتفاء بالضريبة الأساسية يجعل الميزانية أقل من الواقع.
برامج التخفيض شروطها دقيقة وتُعدَّل كثيرًا، لذا تحسب الأداة بالنسب الاعتيادية. أهليتك للتخفيض تقررها الجهة المختصة.
القسط الثابت يبقي الدفعة الشهرية واحدة ويسهّل التخطيط، لكن معظم الدفعات الأولى فوائد. وجدول أصل المبلغ الثابت أثقل في البداية وأقل في المجموع. وفترة الإمهال تدفع الفوائد فقط ويبقى الأصل كما هو، فتقفز الدفعة بعد انتهائها.
بالمعدل نفسه والمبلغ نفسه، هذا الاختيار وحده يحرّك إجمالي الفائدة بشكل ملموس. غيّر طريقة السداد فقط في الحاسبة وقارن المجاميع.
إن كان المعدل متغيرًا فرقم اليوم نقطة بداية. أعد الحساب بعد رفع المعدل نقطة أو نقطتين وتأكد أنه ما زال ممكنًا.
أولًا، حدد نطاق الشراء من حد التمويل والقسط الشهري. ثانيًا، أضف ضريبة الاقتناء والعمولة عند ذلك السعر لتعرف النقد المطلوب عند التعاقد والإفراغ. ثالثًا، أضف ما يُنسى عادة — تسوية رسوم الصيانة، والانتقال، والتشطيب — واترك هامشًا.
إنهاء هذه الخطوات الثلاث قبل التوقيع يزيل معظم مفاجآت يوم الإفراغ.
لا تقيّم عقارًا ولا توصي بإعلان أو منطقة. ولا تعرف الشروط الخاصة ولا الرهون المسجلة ولا وضع المستأجرين. أهلية التخفيض ونتيجة دراسة التمويل تقررهما الجهة المختصة والممول.
استخدم النتائج كخط أساس للتفاوض ووضع الميزانية. الأرقام المُلزِمة تأتي من الوسيط والموثّق والجهة الضريبية.