전세보증금과 월세를 전환율로 서로 환산해요. 법정 상한을 자동 계산해 보여주고, 실제 매물의 시장 전환율을 직접 넣어 월 부담까지 비교할 수 있어요.
전월세 전환율은 보증금 목돈을 1년치 월세로 바꾸는 비율이에요. 월세 = (전세보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12 이고, 반대 방향은 전세보증금 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율 이에요. 두 식은 서로의 역이라 같은 전환율이면 왕복해도 같은 값으로 돌아와요.
법정 상한(주택임대차보호법 제7조의2)은 계약 기간 중 보증금을 월세로 돌릴 때만 구속력이 있어요. 새로 맺는 계약의 보증금·월세 조합은 당사자가 정하고, 시장 전환율은 대개 이 상한보다 높아요.
전월세 전환율은 보증금 목돈을 1년치 월세로 바꾸는 연 이율이에요. 전세 → 월세 방향의 식은 이렇게 돼요: 월세 = (전세보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12.
괄호 안이 «전환 대상 금액» 이에요. 전세보증금 전부가 아니라, 월세로 돌리기로 한 부분만 전환율이 곱해져요. 보증금을 하나도 남기지 않으면 전세보증금 전액이 전환 대상이고, 절반을 남기면 절반만 월세가 돼요.
반대 방향은 이 식을 뒤집으면 나와요: 전세보증금 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율. 두 식은 서로의 역이라, 같은 전환율을 쓰면 «전세 → 월세 → 전세» 를 왕복해도 원래 금액으로 정확히 돌아와요.
여기서 자주 나오는 착각이 «전환율 = 수익률» 이라는 오해예요. 전환율은 그 자체로 임대인의 순수익률이 아니에요 — 보증금을 돌려줄 의무, 공실 위험, 재산세·수선비가 다 빠지기 전 숫자예요.
주택임대차보호법 제7조의2 는 전환 시 붙일 수 있는 비율을 두 값 중 낮은 쪽 으로 제한해요. 하나는 시행령 제9조 제1항이 정한 연 1할(10%), 다른 하나는 한국은행이 공시한 기준금리에 시행령 제9조 제2항의 이율(연 2%)을 더한 값이에요.
기준금리가 연 2.75% 인 지금은 2.75 + 2 = 4.75% 이고, 10% 보다 낮으므로 연 4.75% 가 상한이에요. 두 값 중 낮은 쪽을 쓰는 구조라, 기준금리가 연 8% 를 넘기 전에는 10% 상한이 실제로 걸리는 일이 없어요.
이 상한은 저금리 시기에 특히 의미가 커져요. 기준금리가 0.5% 이던 시기의 상한은 2.5% 였는데, 같은 시기 시장 전환율은 지역에 따라 그 두 배를 넘기도 했어요. 상한이 «신규 계약에는 적용되지 않는다» 는 사실이 실무에서 그만큼 크게 작동해요.
기준금리는 금융통화위원회가 연 8회 회의에서 결정해요. 상한도 그때마다 따라 움직이니, 계약서에 전환율을 적을 때는 전환 시점의 기준금리를 확인하세요.
이 도구를 찾는 사람들이 가장 많이 오해하는 지점이에요. 법정 상한은 이미 존재하는 계약의 보증금을 계약 기간 중에 월세로 전환할 때 적용돼요. 조문이 규율하는 대상이 «전환» 이라는 행위 자체예요.
예를 들어 전세 3억 원으로 계약해 살고 있는데 임대인이 «보증금 1억 원만 남기고 나머지는 월세로 돌리자» 고 제안하는 상황이 여기에 해당해요. 이때 2억 원에 붙일 수 있는 비율은 현재 연 4.75% 를 넘을 수 없고, 월세로는 79만 원 남짓이 상한이에요.
반면 새 집을 구하면서 «보증금 1억 원 + 월세 100만 원» 매물을 계약하는 건 전환이 아니에요. 처음부터 그 조건으로 맺는 계약이라 법정 상한이 적용되지 않고, 그 매물의 조건이 전환율로 환산하면 6% 든 7% 든 그 자체로 위법이 아니에요.
갱신 계약도 마찬가지로 조심해야 해요. 계약갱신요구권을 쓰는 갱신에서는 차임·보증금 증액이 5% 를 넘을 수 없다는 별도 제한(제7조)이 걸리지만, 그건 전환율 상한과는 다른 조항이에요. 두 규정을 섞어서 «갱신이니까 4.75% 가 적용된다» 고 읽으면 틀려요.
전세보증금 3억 원, 전환 후 보증금 1억 원, 전환율 연 4.75% 를 넣어 볼게요. 전환 대상 금액은 3억 − 1억 = 2억 원 이에요.
2억 원 × 4.75% = 950만 원이 1년치 월세고, 12로 나누면 월 79만 1,667원이에요. 즉 «보증금 1억 원 + 월세 79만 원» 이 법정 상한에 딱 맞는 조합이에요.
임대인이 «보증금 1억 + 월세 100만 원» 을 요구했다면, 이는 전환율로 환산해 (100만 × 12) ÷ 2억 = 연 6% 예요. 계약 기간 중 전환이라면 상한 4.75% 를 넘어 초과분을 다툴 수 있고, 신규 계약이라면 위법이 아니라 «시세가 비싼 조건» 이에요.
보증금을 하나도 남기지 않는 순수 월세로 돌리면 전환 대상이 3억 원 전액이 되어 월세는 118만 7,500원까지 올라가요. 남길 보증금을 조절해 가며 감당 가능한 월세 구간을 찾는 게 이 계산기의 주 용도예요.
«보증금 1억 + 월세 80만 원» 과 «보증금 2억 + 월세 40만 원» 중 어느 쪽이 싼지는 눈으로 비교하기 어려워요. 두 조건을 같은 전환율로 전세보증금 하나로 환산하면 바로 비교돼요.
전환율 연 4.75% 로 환산하면 앞의 매물은 1억 + (80만 × 12 ÷ 0.0475) = 약 3억 210만 원, 뒤의 매물은 2억 + (40만 × 12 ÷ 0.0475) = 약 3억 105만 원이에요. 환산값이 낮은 쪽이 총 부담이 가벼운 조건이에요.
이때 어떤 전환율로 환산하느냐가 결과를 바꿔요. 전환율을 높게 잡을수록 월세의 «전세 환산 가치» 가 작아져서 월세 비중이 큰 매물이 유리해 보여요. 그래서 비교할 때는 본인의 자금 조달 금리(전세자금대출 금리)를 전환율 자리에 넣는 편이 실제 부담에 가까워요.
이 도구의 «월 부담 비교» 가 그 역할을 해요. 전환 대상 금액에 비교 기준 금리를 곱해 월 이자를 내고, 그 값과 월세를 나란히 놓아요. 손익분기는 전환율과 비교 금리가 같아지는 지점이에요.
전세 → 월세 방향에서 전환율은 임차인이 목돈을 덜 묶는 대가로 매달 내는 값 이에요. 전환율이 높을수록 같은 보증금이 더 큰 월세로 바뀌므로 임대인에게 유리하고 임차인에게 불리해요.
임차인 입장의 판단 기준은 간단해요. 그 목돈을 전세로 묶어 두면 대출이자를 내거나(빌린 돈) 이자수익을 포기해요(내 돈). 그 비용이 연 3.5% 인데 전환율이 4.75% 라면, 월세로 돌리는 순간 연 1.25%p 만큼 손해를 보는 셈이에요.
반대로 전세자금대출 금리가 6% 인데 전환율이 4.75% 라면 월세 쪽이 더 싸요. 전세가 무조건 유리하다는 통념은 대출금리가 전환율보다 낮을 때만 성립해요.
임대인 입장에서는 전환율이 자금 운용 수익률보다 높아야 전환할 이유가 생겨요. 다만 월세로 돌리면 임대소득세 과세 대상이 되고 공실 위험도 임대인이 지므로, 전환율 숫자만으로 유불리가 결정되지는 않아요.
실거래에서 관측되는 전월세 전환율은 지역·주택 유형·보증금 규모에 따라 갈려요. 한국부동산원이 매달 «전월세전환율» 통계를 내는데, 대체로 서울보다 지방이, 아파트보다 연립·다세대가, 보증금이 작을수록 높게 나와요.
구조적인 이유가 있어요. 신규 계약에는 법정 상한이 적용되지 않고, 월세 수요가 많은 시기에는 임대인이 더 높은 전환율을 매길 수 있어요. 보증금이 작을수록 임대인이 지는 고정비 비중이 커지는 것도 소액 구간의 전환율을 밀어 올려요.
그래서 «법정 상한 4.75%» 를 기준으로 매물을 찾으면 시장에 그런 조건이 잘 없어 보일 수 있어요. 이 계산기의 «직접 입력» 은 그 간극을 위한 칸이에요 — 실제 매물의 조건을 넣어 환산해 보면 그 매물이 몇 퍼센트짜리인지 바로 나와요.
지역 시세를 확인하려면 한국부동산원 통계를, 개별 매물의 실제 계약 조건은 국토교통부 실거래가 공개 자료를 함께 보는 게 좋아요.
중개보수가 빠져 있어요. 같은 집이라도 전세와 월세는 중개보수 산정 기준금액이 달라요(월세는 보증금 + 월세 × 100 등으로 환산). 전환 여부에 따라 실제 비용이 달라지니 별도로 계산해 보세요.
관리비도 빠져 있어요. 월세 매물의 관리비가 높게 책정되어 실질 월 부담이 계산값보다 큰 경우가 흔해요. 월세와 관리비를 합해서 비교해야 해요.
세금도 반영하지 않아요. 임대인에게는 월세가 임대소득세 과세 대상이고, 임차인에게는 월세액 세액공제(총급여 요건 충족 시)가 있어서 실효 부담이 달라져요.
전세보증금 미반환 위험은 숫자로 들어가지 않아요. 전세는 목돈을 맡기는 구조라 보증보험 가입 여부·선순위 채권·전세가율이 전환율보다 중요한 판단 요소가 될 수 있어요.
비교 기준 금리의 기본값은 한국은행 기준금리예요. 실제 판단에는 본인이 받을 수 있는 전세자금대출 금리를 넣는 편이 훨씬 현실에 가까워요.
아니요. 주택임대차보호법 제7조의2 는 «보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우» 를 규율해요. 즉 이미 맺어 둔 계약의 보증금을 계약 기간 중에 월세로 돌릴 때 적용돼요. 처음부터 월세나 반전세로 새로 맺는 계약에는 이 상한이 적용되지 않아요.
법이 제한하는 대상이 «전환» 이라는 행위이기 때문이에요. 이미 전세로 정해진 조건을 임대인이 일방적으로 월세로 바꿔 임차인 부담을 키우는 걸 막자는 조항이라, 아직 아무 조건도 정해지지 않은 신규 계약에는 규율할 «전환» 이 없어요. 신규 계약의 보증금·월세 조합은 계약 자유의 영역이고, 대신 갱신요구권·차임증액 5% 상한 같은 다른 조항이 따로 작동해요.
반전세는 보증금을 일부만 남기고 나머지를 월세로 돌린 형태예요. 이 계산기에서 «전세 → 월세» 를 고르고 «전환 후 보증금» 에 남길 금액을 넣으면 돼요. 예를 들어 전세 3억 원에서 보증금 1억 원을 남기면 전환 대상은 2억 원이고, 그 2억 원만 전환율로 월세가 돼요.
전환율이 높을수록 같은 보증금이 더 많은 월세로 바뀌므로 임대인에게 유리하고 임차인에게 불리해요. 반대로 «월세 → 전세» 방향에서는 전환율이 높을수록 같은 월세가 더 적은 전세보증금으로 환산돼요. 손익분기는 전환율과 본인의 자금 조달 금리(전세자금대출 금리 또는 예금 금리)가 같아지는 지점이에요 — 전환율이 그보다 높으면 월세가 손해예요.
min(10%, 한국은행 기준금리 + 2%p) 로 계산해요. 기준금리가 연 2.75%(2026-07-16 시행)이므로 현재 상한은 연 4.75% 예요. 기준금리가 바뀌면 상한도 같이 움직이고, 기준금리가 연 8% 를 넘어야 10% 상한이 실제로 걸려요.
이 도구가 무엇을 근거로 계산하고 어디까지 답할 수 있는지 밝혀요.
월세 = (전세보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12 · 전세보증금 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율 · 법정 전환율 상한 = min(10%, 한국은행 기준금리 + 2%p) · 월 이자 비교 = 전환 대상 금액 × 비교 금리 ÷ 12전세 3억 원 → 보증금 1억 원 + 월세: 전환 대상 2억 원 × 4.75% = 연 950만 원 ÷ 12 = 월 791,667원 (역방향: 1억 + 791,667 × 12 ÷ 0.0475 = 3억 원)